不動産に関するマメ知識をご紹介
売買契約が成立すると、住宅ローンのお申込をしますが、何かしらの理由で、不成立になる場合がございます。こういった万が一の場合を想定して、売買契約書には「ローンが不成立の場合には、契約を白紙撤回し、お支払された手付金等を買主に返還する」旨のローン条項を付帯します。
不動産を購入する方の立場を守る重要な条項です。必ず条項があるかをご確認ください。無い場合は、特約事項として売買契約書に書き加える必要があります。
個人が住宅を新築したり、新築または中古の住宅を購入したり、現在住んでいる住宅の増改築等をした場合に、銀行、信用金庫等の民間金融機関のほか、住宅金融公庫等の公的な機関などから返済期間10年以上の融資を受けて住宅の所得等をした場合には、所定の手続きをとれば、自分がその住宅に住むことになった年から一定の期間にわたり、居住の用に供した年に応じて、所定の額が所得税から控除されます。
また、この控除は住宅とともに取得される敷地についても適用されます。この制度は一定の要件を満たしていなければ適用が受けられませんのでご注意ください。
土地や住宅など不動産の所有権を取得したとき、その不動産の所在する都道府県が課する税金が不動産取得税となります。そこで、不動産の「取得」ということに触れてますが、それは実際に所有権を取得することで、登記が行われたかいないかには関係ございません。
その取得の原因が売買、交換、贈与、建築などのいずれでも課税されます。しかし相続による取得については課税されません。
土地や家屋を所有しているとかかる税金です。所有している間、毎年かかるのが特徴です。税金を納める人は、毎年1月1日 （賦課期日） 現在、各市町村に備え付けられた固定資産課税台帳にその土地、家屋の所有者として登録されている人です。
都市計画で指定されている市街化区域内の土地や家屋の所有者に課税されるのが原則です。税額の算定方法は、固定資産税の場合と同じですが、標準となる税率は、0.3%とされています。
住宅（土地・建物）を購入したとき、通常はその引き渡しを受けるのと同時に登記の申請を行ないますが、このときに必要となる税金が登録免許税です。
不動産の登記において登録免許税が課税されるのは、新築建物などで最初に行なわれる所有権の保存登記、土地や建物の売買による所有権の移転登記、贈与や相続による所有権の移転登記、住宅ローンの借入れによる抵当権の設定登記などをはじめとして、不動産の権利に関する登記のほぼ全てです。ちなみに、土地の地番・地目・地積、建物の家屋番号・構造・床面積などを記載する登記簿の表題部を作成するための登記には、原則として登録免許税が課税されません。
平成24年1月1日から平成26年12月31日までの間に、父母や祖父母などの直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた受贈者が、贈与を受けた年の翌年3月15日までにその住宅取得等資金を自己の居住の用に供する家屋の新築若しくは取得又はその増改築等の対価に充てて新築若しくは取得又は増改築等をし、その家屋を同日までに自己の居住の用に供したとき又は同日後遅滞なく自己の居住の用に供することが確実であると見込まれるときには、住宅取得等資金のうち一定金額について贈与税が非課税となります。
資産を譲渡して利益が出た場合には、その利益を譲渡所得として所得税・住民税がかかります。住宅などの不動産を譲渡して得た所得の場合には、給与所得や事業所得などの他の所得とは別に、所定の税率によって課税されます。土地建物の譲渡所得は、長期譲渡所得と短期譲渡所得に分類され、税額もそれぞれに分けて計算されます。
長期譲渡所得：譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超えるもの。
短期譲渡所得：譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年以下のもの。
なお、相続や贈与によって取得したものは、原則として、被相続人や贈与者が取得した日から所有期間を計算します。
土地建物にかかわる譲渡所得に損失が生じた場合は、その損失額を、土地建物の譲渡にかかわる長期譲渡所得、あるいは短期譲渡所得の額から控除することはできますが、土地建物以外の譲渡所得や、その他の所得の額から控除することはできません。損失額を控除してマイナスとなってしまった場合、原則として、その損失の額は生じなかったものとみなされます。（ただし、長期譲渡所得にかかわる特例あり。）
不動産を譲渡したときには、譲渡所得税や住民税がかかりますが、マイホーム（居住用の住宅）を売却した場合には、税金を軽減する様々な特例があります。（以下いくつか例示）
①居住用住宅を譲渡した場合に、譲渡所得から特別控除として最大3,000万円を差し引くことができるという特例。
②10年超所有している住居を譲渡する場合で、所定の要件を満たすものについては、長期譲渡所得に対する税率が軽減されるという特例。
③住居を買い換える際、売却した住居について譲渡益が発生した場合に、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができる特例。（なお、この特例の適用期限は平成27年12月31日までです。）
このような特例を上手に利用して節税しましょう。
